成也房地產(chǎn)，難也房地產(chǎn)。

曾經(jīng)吃過房地產(chǎn)帶來的紅利，如今正在背負(fù)沉重的枷鎖。房企還不起債，只能拿房來抵。截至今年8月12日，知名陶瓷企業(yè)蒙娜麗莎（002918.SZ）已被迫簽下13.25億元的以房抵債協(xié)議。

2024年新品應(yīng)用場(chǎng)景展示。截圖自蒙娜麗莎官網(wǎng)

10月25日，記者致電蒙娜麗莎，一名工作人員表示，“已經(jīng)網(wǎng)簽或者確權(quán)的這部分（房產(chǎn)），我們會(huì)通過各種方式去變現(xiàn)。我們會(huì)和賣房中介合作，也會(huì)自己找渠道，只要能夠找到合適的買家就可以！”

被迫簽下超13億元“以房抵債”協(xié)議

廣東省佛山市是全國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是國(guó)家歷史文化名城，素有陶藝之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)、粵劇之鄉(xiāng)之稱。

1998年，知名建筑陶瓷企業(yè)蒙娜麗莎就在佛山成立。2017年冬天，這家成立近20年的企業(yè)在深交所上市。伴隨著昔日房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱行情，上市后的蒙娜麗莎，連續(xù)三年?duì)I收與凈利潤(rùn)突飛猛進(jìn)。

然而，行業(yè)有周期，生意有起伏?；蛘哒f是，成也房地產(chǎn)，難也房地產(chǎn)。雖然曾經(jīng)一度享受過房地產(chǎn)發(fā)展帶來的紅利，但現(xiàn)在正背負(fù)著沉重的“殼”。目前，“工抵房”就像一個(gè)憂傷又無奈的音符，始終伴隨著蒙娜麗莎。

據(jù)蒙娜麗莎2024年半年報(bào)，截至今年6月30日，蒙娜麗莎與房企簽訂“以房抵債”協(xié)議金額約為12.96億元，支付房產(chǎn)預(yù)付款1.04億元，其中已網(wǎng)簽合同金額5.53億元。

七月流火，蒙娜麗莎簽署“以房抵債”協(xié)議的動(dòng)作沒有停歇。截至今年8月12日，蒙娜麗莎與房企簽訂“以房抵債”協(xié)議金額已高達(dá)13.25億元，支付房產(chǎn)預(yù)付款1.05億元。其中，已網(wǎng)簽合同金額約5.89億元。

10月25日，記者致電蒙娜麗莎咨詢“以房抵債”事宜。蒙娜麗莎的工作人員提到，簽署抵債協(xié)議也不一定能全部交割完成，因?yàn)橛幸徊糠质瞧诜俊Ａ硗?，雖然簽署了十多億元的協(xié)議，但實(shí)際確權(quán)的很少。

該位工作人員還提到，“已經(jīng)網(wǎng)簽或者確權(quán)的這部分（房產(chǎn)），我們會(huì)通過各種方式去變現(xiàn)。我們會(huì)和賣房中介合作，也會(huì)自己找渠道，只要能夠找到合適的買家就可以！”

如果這些期房最終蓋不起來怎么辦？該位工作人員說，“蓋不出來，等于這個(gè)債務(wù)就沒法抵銷。就還是欠債，（等于）我們的應(yīng)收款沒收回來?！?

收到的房子怎么處理？“一個(gè)是我們自己消化，比如看員工內(nèi)部有沒有需要，供應(yīng)商有沒有需要，或者其他我們知道想買的（渠道），反正跟賣房子一樣?！边@位工作人員說，“你有需要的話，也可以看看我們有沒有合適的（房子）。”

該位工作人員表示，蒙娜麗莎的這些房子會(huì)有一定折扣，因?yàn)橄ＭM快變現(xiàn)?！爱吘钩钟羞@些房子，還有一些管理費(fèi)等持有的成本。”她說。

該位工作人員還表示，“以房抵債”的房企主要是暴雷房企，既然已經(jīng)暴雷，就證明資金鏈已經(jīng)斷裂，可能面臨退市或者破產(chǎn)重組?！拔覀兛隙ㄊ悄苣枚嗌偈嵌嗌?，能變現(xiàn)多少是多少，要不然它破產(chǎn)了，到時(shí)候償還的比例會(huì)更低?！?

截至今年9月，蒙娜麗莎的投資性房地產(chǎn)是1.37億元，而年初這一數(shù)據(jù)是3998萬元，前后的變動(dòng)率是241.24%。蒙娜麗莎解釋，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)客戶應(yīng)收賬款抵房，用于抵債的房產(chǎn)交付轉(zhuǎn)入。

一年四季，走過三季。10月25日，蒙娜麗莎發(fā)布今年三季度報(bào)告，這家員工超5000人的私營(yíng)企業(yè)，前三季度營(yíng)收共35.72億元，同比下降21.41%。歸母凈利潤(rùn)1.41億元，同比下降57.85%。

值得提到的是，過去9個(gè)月營(yíng)收的35.72億元中，經(jīng)銷業(yè)務(wù)收入約27億元，同比下降6.79%，工程戰(zhàn)略業(yè)務(wù)收入約8.7億元，同比下降47.13%。據(jù)了解，工程戰(zhàn)略業(yè)務(wù)主要還是以房地產(chǎn)為主。

回不去的2020年，凈利潤(rùn)巔峰時(shí)刻

2018年至2020年，蒙娜麗莎的營(yíng)收從32.08億元一路高歌猛進(jìn)至48.64億元，歸母凈利潤(rùn)也從3.62億元增至5.66億元。回不去的2020年，成為這家公司上市以來凈利潤(rùn)最高的年份。

多年來，蒙娜麗莎主要通過經(jīng)銷模式和工程模式兩大類進(jìn)行銷售，經(jīng)銷模式是通過經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)渠道直達(dá)終端客戶，工程模式通過與工程客戶直接簽訂協(xié)議進(jìn)行銷售。

關(guān)于工程模式，2020年的年報(bào)中，蒙娜麗莎自豪地提到：“目前已與碧桂園、萬科、保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、世茂、金科等近100家大型房地產(chǎn)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系?！?

營(yíng)收增長(zhǎng)的2021年，危險(xiǎn)信號(hào)若隱若現(xiàn)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。

這一年，蒙娜麗莎的營(yíng)收繼續(xù)增長(zhǎng)，高達(dá)69.87億元，同比增加43.64%，這是它上市以來營(yíng)收的高光時(shí)刻。

雖然2021年房地產(chǎn)的開發(fā)投資勢(shì)頭看起來仍然在上升，但其實(shí)這一年蒙娜麗莎的危機(jī)已悄無聲息地來臨。當(dāng)年，公司雖然營(yíng)收暴增，但歸母凈利潤(rùn)同比暴跌44.41%，已從前一年的5.66億元降至約3.15億元。

對(duì)于2021年?duì)I收暴增但歸母凈利潤(rùn)暴跌的尷尬處境，蒙娜麗莎分析時(shí)提到，隨著公司銷售規(guī)模擴(kuò)大，存貨和應(yīng)收賬款等相應(yīng)增加，部分房地產(chǎn)客戶出現(xiàn)債務(wù)違約，預(yù)期信用損失較高，公司計(jì)提減值相應(yīng)增加。

雖然已經(jīng)有一些房地產(chǎn)客戶違約，但蒙娜麗莎當(dāng)年的戰(zhàn)略工程業(yè)務(wù)仍在較快增長(zhǎng)，加之經(jīng)銷業(yè)務(wù)同步增長(zhǎng)，因此銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

2021年，蒙娜麗莎在年報(bào)中表示會(huì)“繼續(xù)加強(qiáng)與房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略合作業(yè)務(wù)，與保利、萬科、碧桂園、招商、金茂等建立了持續(xù)、穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系”。

首次虧損的2022年，公司決心收縮訂單

2022年到來后，許多房企的財(cái)務(wù)狀況已是紙包不住火，暴雷房企的數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境也逐漸趨冷。

同年，蒙娜麗莎不僅營(yíng)收下降，最難過的是，這一年公司出現(xiàn)上市以來首次虧損，且虧損金額高達(dá)3.8億元，同比暴跌220.92%。

關(guān)于營(yíng)收下降，蒙娜麗莎認(rèn)為，主要原因就是公司主動(dòng)收縮部分風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)客戶訂單。關(guān)于歸母凈利潤(rùn)的暴跌，蒙娜麗莎提到其中一方面原因是：部分房地產(chǎn)客戶信用風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)逾期顯著增加，預(yù)期信用損失較高，公司計(jì)提減值相應(yīng)增加。

自2017年上市以來，蒙娜麗莎的營(yíng)收從2022年開始減少，2023年繼續(xù)下降。蒙娜麗莎的工作人員認(rèn)為：“（不僅是）受房地產(chǎn)（行業(yè)周期）的影響，另外，市場(chǎng)總體需求也在下降，現(xiàn)在買房的人都少了，所以整個(gè)需求的總量在下滑。”

免責(zé)聲明：凡注明稿件來源的內(nèi)容均為轉(zhuǎn)載稿或由企業(yè)用戶注冊(cè)發(fā)布，本網(wǎng)轉(zhuǎn)載出于傳遞更多信息的目的；如轉(zhuǎn)載稿和圖片涉及版權(quán)問題，請(qǐng)作者聯(lián)系我們刪除，同時(shí)對(duì)于用戶評(píng)論等信息，本網(wǎng)并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其內(nèi)容的真實(shí)性。